09 Cze 2017

Porozmawiajmy o pieniądzach…

Kilka miesięcy temu w artykule www.bimblog.pl/2016/08/budynek-niemal-zero-energetyczny-waiwiz-politechniki-poznanskiej-czyli-bim-to-revit/  zadałem pytanie czy

09 Cze 2017

Kilka miesięcy temu w artykule www.bimblog.pl/2016/08/budynek-niemal-zero-energetyczny-waiwiz-politechniki-poznanskiej-czyli-bim-to-revit/  zadałem pytanie czy to dobrze czy źle, rozmawiać wprost o pieniądzach? Inaczej mówiąc czy budżet na inwestycje powinien być znany dla wszystkich? Odpowiedź którą dostałem w komentarzach cytuję poniżej w całości ponieważ jest warta upamiętnienia. Autorem wypowiedzi jest Rafał Bątkowski architekt, uczestnik naszego szkolenia “BIM dla Menedżerów”.

Otóż po wielu rozmowach z przedstawicielami tzw środowiska branżowego, dodatkowo z inwestorami i przedstawicielami wykonawców stwierdzam, że BIM będzie w Polsce wprowadzony (i to jest dobra wiadomość) ale tylko i wyłącznie z pozycji siły i przymusu. Przyczyną jest głęboko zakorzenione stanowisko wszystkich wymienionych, że otwarta rozmowa o pieniądzach (czytaj budżetach) jest im po prostu nie na rękę. Zastanówmy się przez chwilę dlaczego tak się dzieje….

Transparentność i otwarta rozmowa o wysokości budżetu to, ogólnie rzecz ujmując, konieczny składnik filozofii BIM. Tym czasem nasze budownictwo jest jeszcze w tym polu bardzo niedojrzałe. I to nie technologicznie (bo tu chyba jesteśmy rynkiem najbardziej zaawansowanym w całej Europie) tylko proceduralnie i ideowo.

Inwestor najchętniej zamówiłby dużo a zapłacił mało – w ogóle nie kojarząc związku między ceną a jakością, Wykonawca goni w piętkę, zjadając własny ogon, podpisuje kontrakty o zaniżonych cenach bo dzięki temu “przetrwa” może jeszcze jeden sezon, a Projektanci (wszyscy uczestnicy powstawania projektu) trzęsą się w chorobie, która w technikach biznesowych nazywa się “obawą przed odrzuceniem” – zaniżają ceny własnych usług z obawy przed utratą zlecenia.

Osobiście uważam, że jesteśmy świadkami rewolucji w dziedzinie tak projektowania jak i całego budownictwa. Zmiana ta będzie polegać na tym, że stawki za projekt można będzie urealnić. Urealnienie ich spowoduje wzrost cen projektów 3-5 razy. Dzisiaj koszt projektu w Polsce to 1-3 % kiedy w Danii czy np Finlandii to 8-10% całego budżetu na inwestycję. Będzie tak dlatego, że BIM-owskiego projektu nie da się po prostu zrobić po łebkach – wszystkie “skróty” i niedociągnięcia wychodzą jeszcze w biurze. Żeby model był kompletny a efekty weryfikowalne projekt musi być staranny i wykonany z zachowaniem tzw “higieny projektowej”. Inaczej nie będzie efektywny czyli nie będzie spełniał warunków zlecenia.

Oczywiście wszyscy wiemy, BIM to samo dobro; beneficjentami są wszystkie strony procesu:
a) projektanci (wszyscy) będą kasować w końcu honoraria adekwatne do ich wiedzy i pracy
b) wykonawcy, bazując na starannym projekcie, będą kończyć na czas i mieścić się w budżetach a więc będą osiągać zakładane cele finansowe. Wiemy, że wykonawców wywalają poprawki i pomyłki
c) urzędnicy dostaną projekt a potem obiekt transparentny i wyposażony w takie dane, których użyteczność nawet im się nie śniła podczas wyznaczania warunków konkursowych
d) inwestorzy zamówią i otrzymają gotowy dobry produkt w zaplanowanej cenie
e) użytkownik / administrator będzie w stanie zaplanować remonty, wymiany i wyburzenie jeszcze na etapie projektu – teraz mogą ustalać stawki za użytkowanie na podstawie wróżenia z fusów.

Co zrobić aby ta utopia stała się realnością. Mam jedną odpowiedź: TRZEBA OTWARCIE MÓWIĆ O PIENIĄDZACH. Nie kombinować przy wycenach, określać jasno budżety i się ich trzymać, wreszcie nie liczyć na zyski kosztem innych.

Jakie działania należy przedsięwziąć aby utopia stała się realnością?

Postawmy na początku tezy, z którymi nie ma co dyskutować:

a) budowanie jest podstawową potrzebą ludzkości
b) nowe obiekty będą powstawać zawsze. Dzieje się tak z powodu: wzrostu liczby ludności, rotacji materii budowlanej, zmian w potrzebach i standardach – wynikających z wymiany pokoleniowej
c) budownictwo jest aktem tworzenia i jako takie będzie zawsze obiektem podziwu i krytyki
d) jak we wszystkich innych dziedzinach życia istniały i będą istnieć mechanizmy finansowe żerujące na budownictwie. Kasa żądzi!
e) ostatecznym beneficjentem budownictwa jest tylko i wyłącznie użytkownik

Na pewno można dopisać wiele innych tez. Jednak mi wystarczą te tylko aby ustalić przepływ decyzji i korzyści – a to w końcu powinno wyłonić mechanizmy odpowiedzialne za powodzenie BIM w budownictwie.

My wszyscy, BUDOWLAŃCY, wiemy że w naszej branży karty rozdaje inwestor. Ale czy aby na pewno…..? Moim zdaniem Inwestor jest w większości pośrednikiem. Jest osobą lub podmiotem, który funkcjonuje tylko i aż dzięki UŻYTKOWNIKOM.

Użytkownik, czyli ten lub ci, którzy korzystają z budynku będą mieli decydujące zdanie. Podejmują oni ostatnie decyzje czy kupić wybudowany obiekt, czy go zgodnie z planami użytkować. Swoją postawą biznesową wyznaczają drogę postępowania inwestora. To, że UŻYTKOWNIK jest często inwestorem tylko potwierdza tą tezę

Czyli: najważniejsza postacią w całym procesie budowlanym jest UŻYTKOWNIK. Banał? Pewnie.
Ale czy to twierdzenie to nie jest przepis na sukces? Czy BIM jako filozofia budowlana jest znana użytkownikom właśnie? Wątpię!!!

Otóż BIM nie jest znany społeczeństwu czyli użytkownikom. Rozmawiam z wieloma osobami niezwiązanymi z naszą branżą i nie spotkałem nikogo, kto wiedziałby z czym ten skrót powiązać. Wśród tych osób są bardzo zamożni inwestorzy!! Często budują lub kupują kolejny już dom, kolejne przedszkole czy hotel. Przecież zlecają swoje projekty specjalistom. Tymi specjalistami jesteśmy MY, BUDOWLAŃCY. Jak to się dzieje, że użytkownicy nie wiedza nic o tak efektywnej filozofii budowania, mimo że codziennie spotykają się z przedstawicielami tej branży?

Wnioski z tej krótkiej analizy cisną się same; BIM to filozofia, łańcuch procesów, platforma współpracy. A mimo to okazuje się, że kluczowi gracze nie kwapią się do rozpowszechnienia tej idei. Trzeba stworzyć powszechny program edukacji budowlanej. Nie chodzi o zanudzanie nazwami materiałów budowlanych albo agitowanie wybranymi technologiami. Chodzi o idee. Chodzi o to, żeby Polacy wiedzieli, że w ich interesie jest mieszkanie w lokalach budowanych w BIM. Że w ich interesie jest korzystać z obiektów użyteczności publicznej powstałych zgodnie z procesami BIM.
Dlaczego, to chyba w tym gronie nie trzeba tłumaczyć.

Jeśli w szkołach (nie tylko specjalności budowlanej) nie będzie dotykany temat BIM to nie będzie użytkowników świadomych jego istnienia. Beż świadomego Użytkownika nie będzie Inwestora. Bez Inwestora nie będzie zleceń dla Inżynierów, specjalistów BIM. Wreszcie bez wszystkich tych potrzeb nie będzie motywacji, żeby Architekt chciał rozpocząć cały proces kreacji w technologii BIM.

BIM osiągnie sukces tylko odgórnie. A na górze piramidy stoi UŻYTKOWNIK. To on w rzeczywistości rozdaje karty.

Na chwilę rozpatrzymy jeszcze ruch oddolny – załóżmy, że świadomi i zmotywowani inżynierowie, znający wszelkie narzędzia, biegli w technologiach i procesach mają wykonać projekt zgodny z filozofią BIM. OK. Niech tworzą. Po czym oferują go Inwestorowi (jak już ustaliliśmy – zależnemu od Użytkownika) i przekonują go, że warto zapłacić więcej za ich wysiłki bo kiedyś tam w przyszłości Inwestor i Użytkownik będzie miał z tego korzyści. Mało tego – te korzyści będą wielokrotnie większe od nakładów na projekt…. No trzeba mieć dobre techniki sprzedażowe i dar przekonywania, żeby to się udało.

W tle całej tej zabawy stoi duża kasa. To wiemy na pewno.
Oprócz działań edukacyjnych na organizmach potencjalnych użytkowników trzeba ugniatać środowisko INWESTORÓW – deweloperów, urzędników itp.. Powinni oni myśleć o BIM przez pryzmat korzyści. Wiemy że KUP w widełkach 1-3 % to polska rzeczywistość. Nie ma możliwości za takie stawki wytworzyć projekt, który będzie zawierał walory BIM. Inwestor powinien wiedzieć, że zwiększone nakłady na dobry projekt (w domyśle BIM) przekłada się z automatu na większe zyski w realizacji. Najciekawsze jest to, że 1% w kosztach projektu i 1% w budżecie inwestycji mają się do siebie jak mysz ze słoniem. Trzeba być idiotą, żeby tego nie zrozumieć.

Krótko mówiąc jeśli Użytkownik będzie chciał używać budynku powstałego w BIM to wymusi na Inwestorze zlecanie BIM-owskich projektów. Tu dopiero pojawiają się mózgi całej operacji: Inżynierowie, Architekci, Kosztorysanci i Branżyści – cała armia ludzi, których najłatwiej przekonać, że najwięcej pieniędzy zawsze płaci się na ŚWIĘTY SPOKÓJ.

Rafał Bątkowski
(krótki wstęp – Maciej Dejer)

Categories BIM
Leave a comment
More Posts
Comments
  1. luki493 Lipiec 30th, 2017 8:02PM

    Wypowiedź prawdziwa, zgadzam się z nią i chciałbym, żeby stała się rzeczywistością. Nie miej jednak wpisując ją w polskie realia nie sposób oprzeć się wrażeniu, że jest przesiąknięta utopijnością i hipokryzją. Z jednej strony firmy budowlane chcą, aby inwestor rozmawiał z nimi otwarcie o pieniądzach, a z drugiej nie zastanawiają się, czy jest z kim i o czym rozmawiać.

    Przykładowo 1: czy firmy budowlane nie doszły jeszcze do wniosku, że zamieszczanie widełek płacowych w ofertach pracy “to samo dobro”? Oszczędza czas aplikującym, rekrutującym – dlaczego tego nie robią? Tylko takich realnych widełek MIN/MAX +/- 25% wynagrodzenia, a nie 200%, bo czymś takim to akurat można się tylko ośmieszyć.

    Przykładowo 2: czy generalny wykonawca byłby w stanie rozmawiać otwarcie o budżecie z podwykonawcami, branżystami? I nie mówię tutaj o małych wykonawcach, tylko np. dostarczycielach technologii procesowych, którzy też widząc trochę szerzej niż swój kawałek tortu byli by chętni wypracować nowe pomysły i rozwiązania widząc, że wpłynie to na założony budżet i mały procent z oszczędności wpadnie na ich konto?

    Moim zdaniem w krajach w wymienionych w artykule, gdzie BIM jest wdrożony, a koszt projektu zamyka się w granicach 8-10% ma kto rozmawiać o pieniądzach (o czym napisano powyżej), ale jest też z kim rozmawiać. Chyba warto najpierw zająć się własnym podwórkiem i zacząć wymagać od siebie, a następnie wymagać od innych…

    Pozdrawiam Łukasz Cesarski

Comment